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Ein besonderes Objekt und eine besondere WEG
Die Immobilie in Zimmerhof Bad Rappenau ist ein besonderes Objekt für uns. Dieses Objekt war der Ursprung unserer heutigen Tätigkeit als Immobilienverwalter. Wir haben dazu einen sehr nahen Bezug, da sowohl unsere Familienmitglieder als auch beste Freunde dort Wohnungen als Kapitalanlage kauften. Dabei war Bad Rappenau auch das erste Objekt, das in ernsthafte Schwierigkeiten geriet, viele Probleme hatte und die wir mit unserer Aktivität als Verwalter lösen konnten.
Unerfahrene Investoren/Wohnungseigentümer
Auffällig war, dass neben unserer Familie und besten Freunden auch alle anderen Käuferinnen und Käufer noch keinerlei Erfahrungen mit Immobilien als Kapitalanlage hatten. Alle von ihnen waren nicht groß vermögend oder wohlhabend. Alle waren durchschnittliche Arbeiter und Angestellte. Das Versprechen, durch Immobilieninvestitionen ein Vermögen aufzubauen, hatte sie zu diesem wichtigen Schritt überzeugt. Der Bauträger erklärte, die Investoren müssten sich um nichts kümmern. Verwaltung und Vermietung seien entsprechend von ihm betreut und es gäbe eine Mietgarantie.
Eine Immobilieninvestition ohne Sorgen! Leider zu schön, um wahr zu sein. Die Realität sollte sich als vollkommen anders herausstellen.
Eine riskante Situation
Mit der Unerfahrenheit aller Beteiligten sind auch die extrem riskanten Konditionen für die Eigentümerinnen und Eigentümer bei diesem Immobiliengeschäft zu erklären. Alle Käuferinnen und Käufer hatten Finanzierungen von über 100 Prozent über den Bauträger, der zugleich der Verwalter war, abgeschlossen. Ein Teil des Darlehens floss zurück an den Bauträger in Form einer weiteren Geldanlage oder es floss zur Begleichung von Privatdarlehen an die Käuferinnen und Käufer zurück. An alle von ihnen wurde zusätzlich eine Lebensversicherung als Tilgungsersatz verkauft. Das bedeutet, sie haben ihre Darlehen nicht getilgt und die Schulden blieben dementsprechend auf einem sehr hohen Niveau.
Der Bauträger fungierte gleichzeitig auch als WEG-Verwalter und Garant für die Vermietung der Wohnungen. Die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer hatten nur mit dem Bauträger einen Mietvertrag. Dementsprechend fehlte jeder genaue Einblick darüber, ob, wann und an wen eine Wohnung auch tatsächlich weitervermietet wurde. Eine hochriskante Mischung für Privatpersonen, die als Anleger nur ihr Gehalt als Bonität boten und somit alles auf eine Karte gesetzt hatten. Eine Situation, wie ich sie niemandem anraten würde.
Zunächst lief alles nach Plan
Der Bauträger, der auch wie vereinbart alle Verwaltungstätigkeiten innehatte, schien jedoch zunächst durchaus seriös und vertrauenswürdig. Es handelte sich um eine Aktiengesellschaft. Investorinnen und Investoren, genauso wie die an der Vermittlung beteiligten Maklerbüros, gingen davon aus, dass der Bauträger – als großer Experte in seinem Gebiet – die Situation fachmännisch handhaben würden. Alle Käuferinnen und Käufer und alle Makleragenturen fielen dabei auf seine makellose Fassade hinein.
Anfangs schien auch tatsächlich alles wie versprochen reibungslos zu verlaufen. Das Gebäude wurde 2007 fertiggestellt und zwei Jahre lang konnten sich die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer an ihrem guten Geschäft erfreuen. Dann wurden Mieten sporadisch nicht mehr pünktlich bezahlt. Anfangs lösten diese Einzelfälle noch keine große Besorgnis aus. Der verwaltende Bauträger wirkte zuversichtlich und fand plausible Erklärungen: Die Vermietung klappe nicht immer auf Anhieb und man müsse erst die passenden Mieter finden, die auch langfristig in diesem Objekt leben wollten. Bald darauf häuften sich jedoch diese Vorfälle. Eigentümerinnen und Eigentümer mussten immer öfter nachfragen, wo denn die Miete abgeblieben sei. Als die Anfragen den Bauträger/Verwalter nun wöchentlich erreichten, war dieser plötzlich nicht mehr zu sprechen.
Ein böses Erwachen
Die Eigentümerinnen und Eigentümer waren ratlos. Niemand konnte auf einen entsprechenden Erfahrungsschatz zurückgreifen, um zu wissen, was zu tun war. Keiner wusste, an wen man sich wenden sollte und wer in solchen Situationen helfen konnte. Wie uns dann im Nachhinein die Personen berichteten, wollte keiner von ihnen Druck auf den Bauträger/Verwalter ausüben. Niemand kannte sich genug mit Immobilien als Kapitalanlage aus, um die Lage einschätzen zu können.
Es herrschte die überwiegende Meinung, man solle sich mit dem verwaltenden Bauträger gut stellen und nicht dessen Unmut hervorrufen. Nach mehrmaligem vorsichtigem und höflichem Nachfragen führte diese Taktik auch wirklich zu einem gewissen Erfolg. Denn diejenigen, die sich in den Augen des Bauträgers und Verwalters gut benommen hatten und brav „bitte“ sagten, anstatt Forderungen zu stellen, erhielten ihre Miete – wenn auch verzögert. Diejenigen hingegen, die einen Anwalt beauftragt hatten, bekamen nun gar keine Miete mehr und waren auf sich allein gestellt. Unter ihnen waren auch unsere Familienmitglieder und beste Freunde. Sie hatten Geld für die anwaltliche Erstberatung und die ersten Anwaltsschreiben ausgegeben. Doch umsonst.
Nach der Einschätzung der Anwälte gab es erfahrungsgemäß wenig Aussicht auf finanzielle Wiedergutmachung. Auch, wenn die um die Miete gebrachten Eigentümerinnen und Eigentümer vor Gericht Recht bekämen, würden sie vom verwaltenden Bauträger kaum entschädigt werden. Wie sich später herausstellen sollte, lagen die Anwälte mit dieser Einschätzung zu 100 Prozent richtig.
Was tun, wenn der Bauträger/Verwalter pleite ist?
Zu den Gefühlen von Ohnmacht, Wut und Ärger gesellten sich bald konkrete finanzielle Existenzängste für die um ihre Einnahmen betrogenen Anlegerinnen und Anleger. Die Lage war sehr ernst.
Zu diesem Zeitpunkt studierte ich (Maxim Isamuchamedow) noch im dritten Semester Immobilienwirtschaft und hatte von Immobilienrecht oder speziell von Wohnungseigentumsrecht kaum eine Ahnung. Meine Mutter, meine betroffene Freundin und Maklerkollegen erzählten mir in der Zwischenzeit immer öfter von den Missständen. Ich musste zur Tat schreiten und etwas unternehmen.
So fasste ich mir ein Herz und beschloss, mich von nun an mit dem Thema Wohnungseigentumsrecht intensiv auseinanderzusetzen. Innerhalb weniger Monate eignete ich mir ein umfassendes Wissen rund um das Wohnungseigentum aus dem bewährten Standardwerk des verstorbenen Rechtsanwalts Dr. Wolf-Dietrich Deckert „Die Eigentumswohnung“ an. Darunter waren auch alle wichtigen Rechtsthemen wie Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Instandhaltung und Instandsetzung, Verkehrssicherung und vieles mehr. Eine anwaltliche Unterstützung erhielt ich von meinem damaligen Professor. Dieser lenkte mein nun breit gestreutes WEG-Wissen in die richtigen Bahnen und beriet mich beim Vorgehen, sodass wir zügig konkrete Ergebnisse für die Eigentümergemeinschaft erzielen konnten.
Der Umschwung
Durch viel Nachdruck erreichten wir bald das erste wichtige Resultat. Wir erwirkten eine offizielle Eigentümerversammlung, bei der der Bauträger als Verwalter mit sofortiger Wirkung abgesetzt wurde. Selbstverständlich war er nicht persönlich anwesend, sondern überließ die Versammlungsleitung seiner bemitleidenswerten Empfangsdame.
Als neuer WEG-Verwalter wurde ich bestellt. Für mich war zu diesem Zeitpunkt klar, dass ich die Verwaltung an niemanden Fremden übergeben würde. Zu viel stand auf dem Spiel. Es ging um das Wohlergehen von Menschen, die schlimm betrogen worden waren. Einige von ihnen sahen ihre Existenz bedroht. Ich fühlte mich dazu verpflichtet, ohne lange zu überlegen, die Verantwortung für die Probleme der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen und diesen Menschen zu helfen. Nicht zuletzt, weil auch meine Mutter und meine beste Freundin stark von der Situation betroffen waren. Der verwaltende Bauträger hatte nicht nur die Mieten nicht bezahlt, sondern auch sämtliche Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft veruntreut. Gas- und Stromlieferanten waren dabei, die Versorgung einzustellen.
Die darauffolgenden Monate waren alles andere als erfreulich und nicht leicht. Einerseits musste ich Verhandlungen mit den Gläubigern führen, während ich andererseits zum ersten Mal eine jederzeit erreichbare Ansprechperson für die Eigentümergemeinschaft darstellte. Aus den spärlichen Unterlagen, die ich zusammentragen konnte, ging hervor, dass mein Vorgänger gelinde gesagt Misswirtschaft betrieben hatte. Zum Abschied hatte er einige Tage nach dem Verwalterwechsel noch dreist die letzten 100 Euro vom WEG-Konto abgehoben, bevor dieses gesperrt werden konnte. Die Rechnungen der Dienstleister waren derweil monatelang unbezahlt geblieben.
Es stand nun an mir, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Hiobsbotschaft zu überbringen. Viele übertrugen ihren Ärger auf mich. Das Ereignis war für die beteiligten Menschen prägend und hat vielen von ihnen schlaflose Nächte gekostet. Ich hatte vollstes Verständnis für die Emotionen der Eigentümerinnen und Eigentümer.
Aber ich wusste, dass ich ihnen helfen konnte. Ich konnte das verlorene Geld nicht zurückholen. Doch dafür konnte ich eine ordentliche Verwaltung etablieren. Und auch alles darin setzen, die chaotische finanzielle Situation wieder unter Kontrolle zu bekommen, sodass die an sich hochwertigen Wohnungen für die Zukunft vermietbar blieben und der Schaden in Grenzen gehalten werden konnte.
Mit Verhandlungsgeschick aus der Schuldenfalle
Wir hatten alle Hände voll zu tun. Neben meinen Vorlesungen im Studium und den Prüfungsvorbereitungen, hielt ich langwierige Korrespondenzen, sowohl mit den Gläubigern als auch mit der Eigentümergemeinschaft. Meine Frau (Anna Isamuchamedow), die zu dieser Zeit ihr Studium im Bereich Wirtschaftsrecht absolvierte, unterstützte mich dabei. Trotzdem benötigten wir einige Zeit, um das Vertrauen der Eigentümergemeinschaft zu gewinnen. Gleichzeitig bemühten wir uns um Vereinbarungen mit den Versorgern. Oft brauchte es wochenlange Kontakt- und Gesprächsversuche, um an denjenigen Ansprechpartner zu gelangen, der dazu bevollmächtigt war, Stundungen oder Ratenzahlungen zu genehmigen, während bereits Zwangsmaßnahmen eingeleitet worden waren. Erst dann konnten wir mit der Überzeugungsarbeit beginnen und die Zwangsmaßnahmen im letzten Moment abwenden. Verzugszinsen und Mahngebühren waren dabei ebenso Verhandlungsgegenstand, wie die Höhe der vereinbarten Rückzahlungsraten.
Nach dieser Verhandlungsphase hatte die WEG zum ersten Mal endlich wieder eine gewisse Planungssicherheit und ein ordentlicher Wirtschaftsplan konnte erstellt werden.
Ganz ohne Sonderumlagen ging es natürlich nicht. Insbesondere, um manche Dienstleister von den guten Absichten der Eigentümergemeinschaft zu überzeugen, mussten wir von den Eigentümerinnen und Eigentümern Geld nachfordern. Das Problem dabei war der Mangel an Vertrauen in unsere neue Verwaltung. Einige Eigentümerinnen und Eigentümer wollten mir kein Geld anvertrauen, da sie befürchteten, die vorherige Situation könne sich wiederholen. Wer konnte es ihnen nach dem erlittenen Betrug auch übelnehmen?
Mir war es zu diesem Zeitpunkt besonders wichtig, einstimmige Beschlüsse zu erzielen, damit alle an einem Strang zogen, um die Situation zu meistern. Durch gezielte und intensive Aufklärung in langen Gesprächen informierte ich die Eigentümerinnen und Eigentümer über ihre Rechte und Pflichten gegenüber Versorgern und Dienstleistern. Aber auch über ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. So gelang es uns, die negativen Emotionen in Schach zu halten und wieder sachliche und lösungsorientierte Gespräche zu ermöglichen. Aus Frust wurde Hoffnung.
Einige der zu Anfang skeptischen Eigentümer berichteten uns Jahre später, dass unsere damalige Beständigkeit, unsere ständige Erreichbarkeit und unser Durchhaltevermögen sie überzeugten und ihr Vertrauen in uns stärkten. Viele von ihnen hatten bereits resigniert und fanden nun wieder neuen Mut.
Wohnglück mit Hindernissen
Den Eigentümerinnen und Eigentümern halfen wir auch dabei, sich mit den Mieterinnen und Mietern direkt in Verbindung zu setzen und die Mietzahlungen direkt auf das eigene Konto überweisen zu lassen. Die Mietverträge mit dem Bauträger und vorhergehenden Verwalter wurden zwischenzeitlich fristlos gekündigt. Der stellte sich quer und belästigte die Mietzahlenden mit weiteren Forderungen durch Mahnungen und Drohungen. Auch hier mussten wir viel Aufklärungsarbeit leisten und diesmal den Bewohnerinnen und Bewohnern der Wohnungen beistehen.
Endlich wurden die Mieten direkt an die Eigentümerinnen und Eigentümer überwiesen, es gab einen tragbaren Wirtschaftsplan und die größte Etappe war geschafft. Zum ersten Mal war die Wohnungseigentümergemeinschaft eine echte Gemeinschaft, die ihre Rechten und Pflichten kannte, während der Wohnkomfort der Bewohner gesichert war.
Damals ahnte noch niemand von uns, dass die Wohnungen den Eigentümern eigentlich offiziell noch gar nicht gehörten! Aber das ist wieder eine andere lange Geschichte …
Trotz allem eine gute Langzeitinvestition
Unterm Strich kann gesagt sein, dass wir heute noch immer sehr stolz auf unsere erzielten Resultate sind. Zehn Jahre später befindet sich das Objekt in Zimmerhof Bad Rappenau in einer ausgezeichneten Lage. Finanziell gesichert, mit langfristigen Mietverhältnissen – auch über zehn Jahre – und mit teils überdurchschnittlichen Marktmieten, im Vergleich zu den Immobilien vor Ort, hat die WEG der Immobilie die schwierigen Zeiten glänzend überstanden.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Kommen auch Ihnen Teile dieser wahren Geschichte bekannt vor?
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Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen!
Unsere Umsetzung zusammengefasst
01.
Eigentümer ausfindig machen und mobilisieren
Auf Amtswegen die Kontaktdaten aller Eigentümer ausfindig machen. Die Eigentümer in einem ersten persönlichen Treffen zusammenbringen, aufklären und praktische Handlungsmöglichkeiten aufzeigen.
02.
Mietzahlungen auf Eigentümer umleiten
Die Mieter der jeweiligen Wohnungen mit den Eigentümern zusammenführen, Mietverhältnisse sowie die heikle Situation klären. Die Mietzahlungen direkt auf die Vermieter umstellen.
03.
Liquidität der Gemeinschaft sichern
Rückstände aller Versorger und Dienstleister feststellen und einen tragbaren Wirtschaftsplan erstellen. Laufend mit allen Gläubigern und allen Eigentümern korrespondieren und über den Sachstand informieren.
04.
Ordentliche Verwaltung etablieren
Zahlreiche außerordentliche Eigentümerversammlungen durchführen, um Instandsetzungs- und Organisationsrückstände aufzuarbeiten und zu beseitigen. Laufende Objektbetreuung sichern.
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